MRTA或MTLA?需多少的保障?

身为业主,若你是以借贷方式购房,那么资产风险规划这一块需纳入考量,以防不测。以下内容会探讨几个为业主提供的房贷保障,包括其利与弊、提示、费用和所需的保障。

(Link to English version)

 

为何你的房产需要资产风险规划?

作为一个有智慧的业主,你会为所有资产进行风险规划,以确保在发生不幸事故(如死亡、终身残疾)时,将对自己与所爱之人的影响减至最低。

房产的风险

  • 你与家人失去家园。
  • 房产被银行收回或拍卖。
  • 被迫贱价出售房产。

 

(一)递减式房贷保险(MRTA)

1) 保障

MRTA所提供的保额,将随着年份递减至零。过去,这房贷保险是强制性的;如今则较具伸缩性。(一些银行为了保障其利益,会向房贷申请者提出购买房贷保险的条件,并提供较低的房贷利率。)

 

2) 期限

5至35年(依据房贷最高期限)。

 

3) 现金价值

不具现金价值。此保费需一次性付清。若提前退保,将能取回部分已缴保费。)

 

4) 费用

每RM 100,000的保额,一次性保费约RM 3,500。(例:RM 500,000的保额,一次性保费为RM 17,500。)

 

5) 优点

  • 以总保费而计,MRTA的费用较低,可自行选择短期的保障(如5年),而非全数房貸偿还期。
  • 可将保费计入于房贷中,以減少一次性保费的现金支出。

 

6) 缺点

  • 只有死亡与终生残疾保障 (Death & Total Permanent Disability),不含重疾保障(Critical Illness)。
  • 承保范围可能不足,如保障提前结束(如30年的房贷只买5年的保障)、尚欠贷款高于保额(特别在房贷利率增加时。)
  • 没有现金价值。即使提前退保,也只能取回特定已缴保费(若保单接近满期时,将不获任何已缴保费。
  • 若将MRTA计入房贷中,其费用将倍增(例:RM 500,000的保额,原有一次性保费为RM 17,500;若计入房贷中,每月将额外摊还RM 175,总缴付保费为RM35,000。)
  • 在卖出和买入新的房产,此保障可转移至新房产,但手续相当棘手,并只限非回教传统保障。
  • 不保证贷款者可以受保。每回购买新的MRTA,需证明贷款者的健康状况。

 

7) 提示

  • 考虑MRTA以外的替代方案,专注其价值,而非注重总缴保费,如抵押定额式房贷保险(MLTA)。
  • 考虑另行支付MRTA保费,而非计入在房贷中,否则将付出更高的保费。
  • 若你被银行强迫购买MRTA,买最低与最短期的保障即可(通常5年),接着自行为资产进行风险规划。

 

(二)抵押定额式房贷保险 (MLTA)

1) 保障

MLTA提供定额式保障,保额随着时间保持不变或稍微提升。

 

2) 期限

依据你所需保障而定。一般上,最低期限為30年。

 

3) 现金价值

具现金价值。(现金价值随着时间增长,但将在晚年时因保费的增长而减少。)

 

4) 费用

每RM 100,000的保额,年保费约RM 400,最低为RM 1,200。(例:RM 500,000的保额,年保费为RM 2,000,或每月RM 166。)

 

5) 优点

  • 提供定额式保障,保额随着时间保持不变或稍微提升。
  • 索赔时,保险金将支付于自己或受益人,可选择支付部分或全额的房贷。
  • 可随时领出积累的现金价值(或在MLTA满期时)。
  • MLTA以个人生命作为保障,而非房产。因此,若你决定卖出与买入新房产,现有的MLTA可作为房产的保障。
  • 具伸缩性的保障,可选择增加或减少保额。
  • 可选择“保费豁免”附加保障利益,即投保人遭遇终身残疾或重疾时,日后无需再缴付任何保费。

 

6) 缺点

  • MLTA的总保费比MRTA的总保费来得贵。

 

7) 提示

  • 与熟知MLTA的财务顾问商讨资产保障规划,以获得最实惠的保障与现金价值。
  • 告知你的受益人(或信托人)关于这份保单,还有在你遭遇死亡或终身残疾时所需的指示。

 

(三)透支式房贷保险 (ODLTA / ODLA)

1) 保障

ODLTA提供定额式保障,保额随着时间保持不变,通常用于短期房产投资者(5至10年)。

 

2) 期限

5至35年(依据房贷最高期限)。

 

3) 现金价值

不具现金价值。此保费需一次性付清。若提前退保,将能取回部分已缴保费。

 

4) 费用

每RM 100,000的保额,一次性保费约RM 6,500。(例:RM 500,000的保额,一次性保费为RM 32,500。)

 

5) 优点

  • 提供定额式保障,保额随着时间保持不变。
  • 任何缴付房贷完毕后的额外保障,近亲将受惠于此。
  • 可将保费计入在房贷中。

 

6) 缺点

  • 比MRTA保费贵约20至30%。
  • 其他缺点如MRTA。

 

MRTA或MLTA?

  • 以价值与伸缩性而言,MLTA是不错的选择。然而,你的现金流必须充裕以支付长期性的保费。
  • 以相对便宜的费用而言,MRTA是可考虑的选择,你可选择将保费计入在房贷中,也可借着MRTA获取更低的房贷利率。

 

MRTA与MLTA的常见问题

  • 问:我需要买多少的保障?
    答:你所需的房贷保障是依据个人需求和财务状况而定。以下的讯息可作为你决定前的参考。
  • 问:房子是个人中 / 长期居住的?
    答:若房子是个人居所,你需要100%房贷的保障,以确保在发生不幸事故时,足以支付剩余房贷,让你家人有安身之地。(若是MLTA,将有额外保险金。)
    例:房价RM500,000,90%贷款额,房贷为RM 450,000。所需保额为:RM 400,000 – RM 450,000。
  • 问:房子是为了出租/投资之用?
    答:若房子是为了投资之用,你不需太高的保障。这保障是为了确保在发生任何不幸事故时,你(或家人/投资伙伴)有足够的时间作出适当的安排,而不需担忧每月贷款偿付、无法寻获租客或房产投资负回酬的问题。譬如,你的家人/投资伙伴想卖出房子,但需等候房产市场复苏:
    1. 转售:建议3至5年贷款偿付的保障
    2. 租金:建议至少1年贷款偿付的保障,即使你坚信没有缺乏租客的问题。
  • 问:我拥有存款 / 投资金和人寿保险。我还需要MRTA / MLTA吗?
    答:不需要,如果你认为在发生不幸事故时,个人存款/投资金可用于支付未缴付的贷款。一般上,借贷购房是因为房产会增值。此杠杆将提供房产增值的空间和更松动的现金流。相较于保护你的房产,购买保险的费用并不高。
    至於人寿保险,你得确保本身拥有足够的保障。若在购房前你已拥有太多人寿保险,不建议你持有太多。请向财务顾问咨询以评估与改善你的风险管理。(或省下不必要的保费)
  • 问:我应考虑“保费豁免”附加保障利益吗?
    答:这是非强制的。你可比较有 / 无“保费豁免”附加利益的保费差别,再做出决定。

 

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Steven Kiang Kai Han

Licensed Financial Planner at Wealth Vantage Advisory
Steven Kiang, is a Licensed Financial Planner and holds a Capital Market Services Representative License (CMSRL) from the Securities Commission of Malaysia and a Financial Advisor’s Representative (FAR) license from Bank Negara Malaysia.

He has a great passion in helping people with a sincere heart. He strongly believes that one's finances are closely related to their family and roots. This affects one's personality and how one makes life decisions. With his strengths in listening, analytics and empathy, he is able to help uncover the hidden facts behind the figures. This leads to coaching to help people realize potential problems and avoid making future mistakes.

Steven helps clients to achieve their financial goals by providing holistic and end-to-end financial services using process driven implementation and execution. He is client-centric and strives to provide his best service to client. And he is passionate on educating Malaysians with financial knowledge.
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