Cara melabur di dalam amanah pelaburan hartanah, ataupun lebih dikenali sebagai Real Estate Investment Trusts (REIT) dalam Bahasa Inggeris. (Original article in English)

Apakah itu REIT?

REIT adalah sekuriti yang melabur di dalam hartanah dan biasanya boleh didapati di dalam pasaran saham. REIT terdiri daripada hartanah komersial seperti ruang pejabat ataupun pusat beli belah yang disewa.

REIT pertama kali dikenalkan di US sekitar 1960an dan di Malaysia pada tahun 2005. Terdapat 18 REIT yang telah disenaraikan di Bursa Malaysia (dikenali sebagai M-REITs).

REIT membolehkan seseorang untuk melabur di dalam hartanah tanpa modal yang besar dan keperluan untuk mengurus sendiri aset tersebut.

REIT dinilai secara tahunan dan adalah tidak perlu untuk menilai REIT dengan kerap.

Antara satu faktor penting yang perlu diambil kira adalah pulangan dividen (“dividend yield“) dan perlu diambil kira bersama faktor lain (bukan satu persatu).

Perbandingan REITs

Kelebihan

  1. Kecairan yang tinggi (dalam pasaran saham) berbanding hartanah tradisional
  2. Peluang mempelbagaikan jenis pelaburan hartanah yang selalunya di luar kemampuan pelabur
  3. Pulangan dividen yang tinggi (di Malaysia, 90% keuntungan tahunan mesti dibayar dalam bentuk dividen)

Pada tahun 2016, terdapat pindaan undang-undang berkenaan REIT untuk membolehkan pembelian & pembangunan hartanah di Malaysia sehingga 15% daripada jumlah keseluruhan portfolio. Ini adalah berita baik untuk REIT terutamanya yang berkenaan dengan pemaju atau pembinaan.

 

Kelemahan

  1. Pulangan keseluruhan secara amnya lebih rendah berbanding ekuiti (dijangka sebanyak +/- 2%).
  2. Kegawatan ekonomi atau kejadian yang melibatkan aset hartanah mampu mempengaruhi jumlah lot kosong (kekurangan % penyewa) dan secara langsung, mengurangkan pulangan.
  3. Kenaikan kadar pinjaman (“interest rate“) mampu mengurangkan keupayaan REIT untuk membayar atau untuk membuat pembiayaan semula (“refinance”) pinjaman yang akan menyebabkan dividen tidak dibayar (kekurangan keuntungan) atau penjualan hartanah tersebut.

 

Jenis REITs

REIT Khusus

  • Pejabat
  • Runcit
  • Industri
  • Hospitaliti
  • Kesihatan

REIT Berpelbagai

  • Berfokuskan runcit
  • Berfokuskan industri
  • Berfokuskan pejabat

Klasifikasi REIT khusus lain

  • REIT Islamik: Melabur hanya di dalam hartanah yang penyewa beroperasi dalam skop bisnes yang berpandukan prinsip Sharia & dana REIT distrukturkan dan diuruskan berpandukan prinsip Sharia.
  • Sekuriti Bergabung (“Stapled Securities“): Jenis instrumen kewangan di mana 2 atau lebih sekuriti diikat dengan kontrak untuk membentuk satu unit yang tidak boleh dibeli atau dijual secara berasingan.

 

Melabur di dalam REITs

Penilaian kuantitatif

  • Hasil dividen
  • Premium/Diskaun kepada Nilai Bersih Aset (“Net Asset Value“)
  • Leverage Ratio
  • Compounded Annual Growth Ratio (CAGR)
  • Jumlah pulangan
  • Yield spread

Penilaian kualitatif

  • Jenis/Sektor hartanah
  • Lokasi
  • Pihak pengurusan
  • Strategi pertumbuhan
  • Struktur kewangan
  • Tadbir urus & ketelusan

Risiko

  • Risiko ekuiti
  • Risiko kadar pinjaman
  • Risiko pengurusan
  • Risiko bisnes
  • Risiko polisi & pengawalseliaan

 

Apa REITs yang boleh dipertimbangkan?

  • Pertimbangkan jenis hartanah yang dimiliki REIT kerana sektor memainkan peranan yang berbeza.
    • E.g Pusat beli belah dapat memperoleh keuntungan modal yang lebih tinggi jika permintaan meningkat di sesuatu kawasan &  juga jika terdapat pengubahsuaian aset seperti penambahan lot kedai yang bermakna lebih banyak pengunjung.
    • E.g Aset perubatan seperti hospital kurang terjejas di waktu ekonomi merudum tetapi tidak mempunyai keuntungan modal yang tinggi. 
  • Nilai Aset Bersih (“Net Asset Value“) yang sekurang-kurangnya 10% lebih tinggi dari harga saham (bermaksud harga di bawah paras sebenar).
  • REIT yang membayar sekurang-kurangnya 5% pulangan dividen selepas ditolak cukai.
  • Pertumbuhan yang konsisten bagi nilai dividen per unit (DPU)
  • Nilai pinjaman yang rendah <40%
  • Harga saham REIT di dalam trend menaik (“uptrend“)

Patutkah saya melabur di dalam REIT atau terus kepada hartanah?<