Pelaburan dalam hartanah tidak terhad kepada perumahan sahaja. Tahukah anda bahawa peluang melabur dalam aset seperti rumah kedai dan kilang juga boleh mendatangkan hasil yang lumayan? (Original article in English)

Kebiasaannya, apabila rakyat Malaysia ingin melabur dalam hartanah, mereka selalunya merujuk kepada perumahan dan kediaman. Sudah tentu ada pelaburan hartanah lain iaitu komersial. Kenapa anda perlu ambil tahu? Sebenarnya, jualan dan pulangan daripada aset hartanah komersial lebih tinggi daripada perumahan yang bermaksud ianya lebih berisiko dalam pelaburan hartanah komersial.

Walaupun dengan risiko yang tinggi, hartanah komersial mempunyai kelebihan dari segi aliran tunai kerana kontrak sewa lebih lama dan lebih lumayan. Anda juga jimat dari segi kos penyelenggaraan.

Nasihat #1: Lokasi

Konsep yang paling kerap diterapkan dalam pelaburan hartanah penting adalah lokasi.

Di mana-mana tempat, terdapat pasaran “mikro” dari segi hartanah iaitu tempat yang diingini dan tempat yang kurang diingini. Sudah tentu faktor lokasi dipengaruhi dengan beberapa faktor lain iaitu akses pengangkutan, jarak dari hub penting dan pelan penambahbaikan masa depan dari segi infrastruktur. Semua ini perlu dikaji supaya anda dapat membuat keputusan yang betul.

Jika pasaran “mikro” yang dikaji ini mula menunjukkan tanda perkembangan dan semua infrastruktur serta kriteria penting lain dipenuhi, status “pelaburan menarik” boleh mula diletakkan terhadap sesuatu aset hartanah. Ini bukan sahaja akan memberikan pulangan pelaburan malah nilai aset itu sendiri mampu berlipat ganda.

Apabila melabur dalam hartanah perumahan/kediaman, lokasi adalah elemen paling penting. Dalam soal hartanah komersial pula, anda perlu pilih tempat yang mempunyai sasaran pasaran yang lain daripada perumahan. Jarak antara pembekal dan pengilang adalah antara faktor penting. Dalam pelaburan hartanah komersial yang berjaya, sistem perhubungan yang baik seperti jalan raya, keretapi, dan kapal adalah rahsia pelaburan hartanah komersial yang berjaya.

Nasihat #2: Permintaan pasaran yang berterusan

Tak dapat dinafikan, bangunan berkualiti dan berlokasi strategik akan menerima permintaan dan secara langsung, memastikan aliran tunai pelabur terjaga.

Bangunan berkualiti selalunya akan dapat bertahan walaupun penyewa kerap ditukar ataupun dalam keadaan ekonomi yang gawat. Sebagai contoh, bangunan yang mempamerkan standard teknologi tinggi dan mempunyai rekabentuk dan struktur terkini boleh bertahan lebih lama dalam industri. Di masa kini, faktor seperti status “bangunan hijau” adalah bonus. Bangunan yang mesra alam serta jimat tenaga juga semakin menjadi permintaan.

Jika bangunan tersebut mempunyai beberapa penyewa berbeza, pihak pengurusan kawasan tersebut perlulah berkemampuan menguruskan bangunan ini secara professional. Dana Korpus (iaitu dana pengurusan) perlu dioperasikan secara berasingan untuk memenuhi keperluan penyewa dan untuk kos penyelenggaraan berkala. Sebelum anda tandatangi surat pembelian, anda juga perlu fahamkan dahulu cara penyelenggaraan kawasan setempat dan cara pengurusan dilakukan.

Jika anda merancang untuk beli hartanah komersial yang sudah dibina, tanya pemilik terdahulu tentang jenis operasi syarikat mereka dan tanya sebab mengapa mereka ingin menjual hartanah ini. Anda akan sedikit sebanyak memperoleh maklumat tentang kerosakan yang mungkin akan berlaku untuk hartanah dan kos penyelenggaraan yang mungkin akan dibuat. Jangkaan harga masa depan dan tawaran harga penyewaan akan membantu anda memperoleh maklumat yang lebih jelas.

Nasihat #3: Kemudahan

Tak cukup sekadar melihat ke arah hartanah sahaja. Anda juga perlu lihat kemudahan yang disediakan seperti kawasan letak kereta, lif, keselamatan dan lain-lain. Servis sebegini bukan sahaja boleh membantu penyewa anda beroperasi malah boleh menambah nilai jualan masa depan serta nilai sewa anda.

Walaupun dengan adanya kemudahan ini akan menambah kos pembelian anda, ia semestinya berbaloi. Jika anda perlu membayar sedikit mahal untuk kemudahan yang lebih baik, anda dinasihatkan agar ambil pilihan ini. Sebagai contoh, jika pembelian hartanah tersebut termasuk dengan kawasan tempat letak kereta betul-betul di hadapan premis.

Kemudahan di sekitar hartanah komersial akan menaikkan nilai pasaran hartanah tersebut. Katakanlah bahawa adanya tempat makan atau rumah kedai di sekitar premis lapang. Idea yang baik jika anda dapat jumpa dan labur ke dalam premis seperti ini.

Nasihat #4: Dokumen

Sebagai langkah berjaga-jaga, semua rekod berkenaan hak milik, lesen, permit bangunan, cukai dan bil utiliti perlu disemak oleh pihak undang-undang professional.

Pemahaman mendalam akan kontrak terutamanya hak anda sebagai pembeli perlu dibuat sebelum sebarang pembelian dibuat. Ini akan memastikan pembelian anda tidak akan mempunyai apa-apa kejutan kelak. Amat perlu untuk anda semak dahulu kewujudan pembelian atau hutang bank dengan hartanah yang anda inginkan ini.

Nasihat #5: Pertukaran Pasaran

Anda perlu fahamkan trend terkini pasaran, rekod jenis hartanah untuk tiga hingga lima tahun terbaru, analisis masa depan, profil penyewa dan pertukaran penyewa. Data sebegini akan membantu anda membuat keputusan yang betul terutamanya dalam kewangan. Sama seperti hartanah lain, pelaburan dalam hartanah komersial juga sekadar “permainan nombor” yang anda perlu fahamkan.

Penting untuk anda semak kontrak lease jika hak milik hartanah tersebut bukan hak milik kekal terutamanya dalam segi tamat lease, tarikh pembelian dan hal lain. Ejen hartanah yang berkemampuan dapat memberi semua maklumat ini kepada anda supaya anda dapat membuat keputusan sendiri.

Nasihat #6: Persaingan

Perkitaran pembangunan bermaksud akan tiba masanya apabila lebih banyak hartanah komersial akan dibina lebih daripada permintaan.

Anda perlu semak permit bangunan baru di kawasan sekitar dan statistik pembinaan bangunan baru. Maklumat ini dapat memberi anda perspektif sama ada bangunan tersebut mempunyai permintaan yang stabil ataupun persaingan yang mungkin akan berlaku di masa depan. Undang-undang setempat atau awam seperti zon, kod bangunan dan kesan alam sekitar serta kos juga akan mempengaruhi pembangunan. Sekatan pembinaan untuk sesuatu kawasan akan membuatkan harga hartanah untuk naik lebih daripada kawasan lain dalam jangka masa panjang.

Nasihat #7: Kadar Kekosongan

Kompleks yang mempunyai kadar kekosongan yang tinggi lebih daripada 7 hingga 8% kebiasaannya berada di kawasan perniagaan yang tidak memberangsangkan atau memerlukan penambaikan utama. Selalunya, statistik negatif sebegini disebabkan oleh pengurusan yang teruk.

Pengurusan bangunan yang lebih daripada satu penyewa memerlukan lebih banyak usaha dan kos seperti penjagaan hubungan antara penyewa, penyelanggaraan dan pemasaran. Ini merupakan tugas utama sebagai pengurus hartanah. Analisa tentang kadar penyewa terkini dan masa lampau untuk sesuatu kawasan atau jenis kawasan yang sama mampu memberikan pelabur perspektif yang lebih jelas tentang bagaimana sesuatu kawasan boleh lebih berdaya saing.

Nasihat #8: Kadar Faedah

Selalunya, pelabur akan meminjam wang daripada bank untuk membiayai pelaburan mereka. Jika kadar faedah naik, maka kos untuk meminjam lebih tinggi. Jika anda lihat daripada perspektif yang lebih besar, anda akan lihat bahawa ia akan mempengaruhi pasaran.

Pertama, disebabkan oleh perubahan ekonomi, kadar faedah naik. Kadar yang semakin meningkat ini akan menyebabkan inflasi. Secara langsung, inflasi akan meningkatkan harga sesuatu servis atau barangan. Ini termasuk juga kepada harga hartanah.

Jadi, pastikan anda sedar akan trend kadar faedah terkini dan bagaimana anda boleh mengambil peluang.

 

Apa lagi yang anda lihat dalam membuat keputusan membeli hartanah komersial? Kongsi bersama kami di seksyen komen di bawah.

 

You May Also Like