身为业主，若你是以借贷方式购房，那么资产风险规划这一块需纳入考量，以防不测。以下内容会探讨几个为业主提供的房贷保障，包括其利与弊、提示、费用和所需的保障。

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为何你的房产需要资产风险规划？

作为一个有智慧的业主，你会为所有资产进行风险规划，以确保在发生不幸事故（如死亡、终身残疾）时，将对自己与所爱之人的影响减至最低。

房产的风险

  • 你与家人失去家园。
  • 房产被银行收回或拍卖。
  • 被迫贱价出售房产。

 

（一）递减式房贷保险(MRTA)

1) 保障

MRTA所提供的保额，将随着年份递减至零。过去，这房贷保险是强制性的；如今则较具伸缩性。（一些银行为了保障其利益，会向房贷申请者提出购买房贷保险的条件，并提供较低的房贷利率。）

 

2) 期限

5至35年（依据房贷最高期限）。

 

3) 现金价值

不具现金价值。此保费需一次性付清。若提前退保，将能取回部分已缴保费。）

 

4) 费用

每RM 100,000的保额，一次性保费约RM 3,500。（例：RM 500,000的保额，一次性保费为RM 17,500。）

 

5) 优点

  • 以总保费而计，MRTA的费用较低，可自行选择短期的保障（如5年），而非全数房貸偿还期。
  • 可将保费计入于房贷中，以減少一次性保费的现金支出。

 

6) 缺点

  • 只有死亡与终生残疾保障 (Death & Total Permanent Disability)，不含重疾保障(Critical Illness)。
  • 承保范围可能不足，如保障提前结束（如30年的房贷只买5年的保障）、尚欠贷款高于保额（特别在房贷利率增加时。）
  • 没有现金价值。即使提前退保，也只能取回特定已缴保费（若保单接近满期时，将不获任何已缴保费。
  • 若将MRTA计入房贷中，其费用将倍增（例：RM 500,000的保额，原有一次性保费为RM 17,500；若计入房贷中，每月将额外摊还RM 175，总缴付保费为RM35,000。）
  • 在卖出和买入新的房产，此保障可转移至新房产，但手续相当棘手，并只限非回教传统保障。
  • 不保证贷款者可以受保。每回购买新的MRTA，需证明贷款者的健康状况。

 

7) 提示

  • 考虑MRTA以外的替代方案，专注其价值，而非注重总缴保费，如抵押定额式房贷保险（MLTA）。
  • 考虑另行支付MRTA保费，而非计入在房贷中，否则将付出更高的保费。
  • 若你被银行强迫购买MRTA，买最低与最短期的保障即可（通常5年），接着自行为资产进行风险规划。

 

（二）抵押定额式房贷保险 (MLTA)

1) 保障

MLTA提供定额式保障，保额随着时间保持不变或稍微提升。

 

2) 期限

依据你所需保障而定。一般上，最低期限為30年。

 

3) 现金价值

具现金价值。（现金价值随着时间增长，但将在晚年时因保费的增长而减少。）

 

4) 费用

每RM 100,000的保额，年保费约RM 400，最低为RM 1,200。（例：RM 500,000的保额，年保费为RM 2,000，或每月RM 166。）

 

5) 优点

  • 提供定额式保障，保额随着时间保持不变或稍微提升。
  • 索赔时，保险金将支付于自己或受益人，可选择支付部分或全额的房贷。
  • 可随时领出积累的现金价值（或在MLTA满期时）。
  • MLTA以个人生命作为保障，而非房产。因此，若你决定卖出与买入新房产，现有的MLTA可作为房产的保障。
  • 具伸缩性的保障，可选择增加或减少保额。
  • 可选择“保费豁免”附加保障利益，即投保人遭遇终身残疾或重疾时，日后无需再缴付任何保费。

 

6) 缺点

  • MLTA的总保费比MRTA的总保费来得贵。

 

7) 提示

  • 与熟知MLTA的财务顾问商讨资产保障规划，以获得最实惠的保障与现金价值。
  • 告知你的受益人（或信托人）关于这份保单，还有在你遭遇死亡或终身残疾时所需的指示。

 

（三）透支式房贷保险 (ODLTA / ODLA)

1) 保障

ODLTA提供定额式保障，保额随着时间保持不变，通常用于短期房产投资者（5至10年）。

 

2) 期限

5至35年（依据房贷最高期限）。

 

3) 现金价值

不具现金价值。此保费需一次性付清。若提前退保，将能取回部分已缴保费。

 

4) 费用

每RM 100,000的保额，一次性保费约RM 6,500。（例：RM 500,000的保额，一次性保费为RM 32,500。）

 

5) 优点

  • 提供定额式保障，保额随着时间保持不变。
  • 任何缴付房贷完毕后的额外保障，近亲将受惠于此。
  • 可将保费计入在房贷中。

 

6) 缺点

  • 比MRTA保费贵约20至30%。
  • 其他缺点如MRTA。

 

MRTA或MLTA？

  • 以价值与伸缩性而言，MLTA是不错的选择。然而，你的现金流必须充裕以支付长期性的保费。
  • 以相对便宜的费用而言，MRTA是可考虑的选择，你可选择将保费计入在房贷中，也可借着MRTA获取更低的房贷利率。

 

MRTA与MLTA的常见问题

  • 问：我需要买多少的保障？
    答：你所需的房贷保障是依据个人需求和财务状况而定。以下的讯息可作为你决定前的参考。
  • 问：房子是个人中 / 长期居住的？
    答：若房子是个人居所，你需要100%房贷的保障，以确保在发生不幸事故时，足以支付剩余房贷，让你家人有安身之地。（若是MLTA，将有额外保险金。）
    例：房价RM500,000，90%贷款额，房贷为RM 450,000。所需保额为：RM 400,000 – RM 450,000。
  • 问：房子是为了出租/投资之用？
    答：若房子是为了投资之用，你不需太高的保障。这保障是为了确保在发生任何不幸事故时，你（或家人/投资伙伴）有足够的时间作出适当的安排，而不需担忧每月贷款偿付、无法寻获租客或房产投资负回酬的问题。譬如，你的家人/投资伙伴想卖出房子，但需等候房产市场复苏：
    1. 转售：建议3至5年贷款偿付的保障
    2. 租金：建议至少1年贷款偿付的保障，即使你坚信没有缺乏租客的问题。
  • 问：我拥有存款 / 投资金和人寿保险。我还需要MRTA / MLTA吗？
    答：不需要，如果你认为在发生不幸事故时，个人存款/投资金可用于支付未缴付的贷款。一般上，借贷购房是因为房产会增值。此杠杆将提供房产增值的空间和更松动的现金流。相较于保护你的房产，购买保险的费用并不高。
    至於人寿保险，你得确保本身拥有足够的保障。若在购房前你已拥有太多人寿保险，不建议你持有太多。请向财务顾问咨询以评估与改善你的风险管理。（或省下不必要的保费）
  • 问：我应考虑“保费豁免”附加保障利益吗？
    答：这是非强制的。你可比较有 / 无“保费豁免”附加利益的保费差别，再做出决定。

 

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